16 september 2009

Brief reactie op nota Woonvisie Den Haag 2009-2020

Vrienden van Den Haag reageren op de nota "Woonvisie Den Haag 2009-2020"

Aan de leden van de Raadscommissie SRO
Gemeente Den Haag
Den Haag, 16 september 2009

Betreft: Woonvisie Den Haag 2009-2020

Geachte raadsleden,
Met belangstelling heeft de Vereniging Vrienden van Den Haag de nota "Woonvisie Den Haag 2009-2020" gelezen. Middels deze brief willen we u graag onze reactie geven.

We waren zeer enthousiast over de algemene toonzetting van de nota. Vrij samengevat: "Den Haag is een prachtige woonstad, door velen zeer gewaardeerd. Bij de ontwikkelingen moet meer de nadruk op kwaliteit dan op de kwantiteit liggen. De gemeente wil meer huishoudens met midden- en hogere inkomens aan de stad binden, en zal meer nadruk leggen op duurzaamheid.
Aansluiten bij wat mensen aanspreekt, bij een sfeer waar ze zich thuis voelen, waarmee ze zich kunnen identificeren, is essentieel. Want waar je trots op bent, dat koester je. Vanuit de verscheidenheid in woonsferen zullen verschillende architectuurstijlen verschillende buurten kleuren. Geen eenheidsworst, maar echte differentiatie in architectuur en in woningtypologie. In beginsel is alles goed, als het maar in een stedelijke uitvoering en bij de Haagse eigenheid past. Een typisch Haagse, grootstedelijke *) sfeer dus."

Voor deze toon hebben we als Vrienden dus alleen maar lof. Bij de concretisering zien we echter nog enige omissies en problemen.

1. Te weinig aandacht voor de bestaande voorraad.
De nota Woonvisie gaat vrijwel uitsluitend over de nieuw te bouwen woningen.
Maar in feite is de bestaande voorraad van 235.000 woningen veel belangrijker voor de vraag of en hoe de inwoners van Den Haag wonen. Van de 40.000 jaarlijkse verhuisbewegingen vindt het overgrote deel plaats in de bestaande voorraad. Een van de belangrijkste categorieën mensen die in Den Haag woonruimte moet vinden, bestaat uit de mensen die hier in Den Haag een baan hebben gevonden, over 2 maanden moeten beginnen, en dus binnen 2 maanden hier een huis nodig hebben. Die zijn echt niet geïnteresseerd in woningen die nog in aanbouw genomen moeten worden.
Naar onze mening zou in een nota Woonvisie meer aandacht moeten zijn voor doorstroming en maatregelen met betrekking tot de bestaande voorraad. We geven u enkele voorbeelden.

1.A. Verkoopbaarheidsgarantie
Om te zorgen dat een wijk met veel particulier eigenwoningbezit weer fut krijgt, zou een verkoopbaarheidsgarantie wonderen kunnen verrichten. Helaas ontbreekt een dergelijke maatregel in de nota. We weten dat eigenwoningbezit een goede invloed heeft op het woningonderhoud en op de wijk. Dus is het goed voor een wijk als er een flink deel bestaat uit eigen-woningbezit.
Neem een wijk als Rustenburg / Oostbroek. Veel woningen die voor starters op de woningmarkt zeer geschikt zijn. Vooral portiekwoningen tussen de € 90.000 en
€ 130.000. Maar hier is al geruime tijd (lang vóór de crisis) een stagnatie. Jonge mensen aarzelen om er een huis te kopen. Men zou er wel een jaar of zeven willen wonen, maar zou dit huis over zeven jaar wel verkoopbaar zijn? Of is de wijk tegen die tijd zo verloederd dat niemand er nog een cent voor wil geven?
Resultaat: men durft niet meer te kopen, de wijk gaat achteruit. Dus opkopers en huisjesmelkers slaan hun slag, en dus volgt uitbuiting van (illegale) huurders. Hier zou de gemeente of een corporatie een "verkoopbaarheidsgarantie" (alleen voor eigenaar-bewoners, en tegen taxatiewaarde) kunnen geven. Dat zou voorkomen dat men nu niet durft te kopen. Meer jonge mensen, meer enthousiasme, de wijk gaat vooruit. Mocht er toch niet genoeg vooruitgang komen, en wordt er een beroep gedaan op de verkoopbaarheidsgarantie, dan voorkomt de gemeente hiermee dat de huizen in handen vallen van huisjesmelkers. En het blijft een rendabele investering want de gemeente/corporatie gaat gewoon verhuren.
Dit zou een instrument zijn dat 1) niets kost, 2) de eigen-woningmarkt stimuleert, 3) voorkomt dat huisjesmelkers zich nestelen in wijken die juist een zetje in positieve zin nodig hebben.

1.B. Aandacht voor exploitatiekosten.
In Haags Peil schreven we al dat vaak vergeten wordt om op de exploitatiekosten te letten. Door onhandige architectonische snufjes kunnen hoge onderhoudskosten worden veroorzaakt. Bijvoorbeeld een gevel die, vanwege vuilaantrekkende toplaag, niet eens per dertig jaar moet worden gereinigd, maar elk jaar. Dat is veel te duur, dus wordt het achterwege gelaten. Met als resultaat: een verslonsd stadbeeld. En wanneer het frequente onderhoud wel wordt uitgevoerd, veroorzaakt het hoge exploitatiekosten en energieverspilling.

Natuurlijk, eigenlijk is het een verantwoordelijkheid van de (eerste) kopers om te letten op de exploitatiekosten. Maar in de praktijk is niet de latere eigenaar/bewoner maar de projectontwikkelaar de opdrachtgever van de architect; en een projectontwikkelaar heeft geen enkele belang bij lage exploitatiekosten. Wanneer de gemeente niet zelf de taak op zich wil nemen appartementencomplexen te checken op exploitatiekosten, dan zou de gemeente toch op zijn minst moeten bevorderen dat een semi-publieke organisatie (zoals de vroegere Vrouwen Advies Commissies, of Eigen Huis) een dergelijke toets doet, voorafgaand aan de bouwvergunning.

1.C. Duurzaamheid te beperkt benaderd.
De nota benadrukt het belang van duurzaamheid, maar beperkt dit te vaak tot energiebesparing bij verwarming. Terwijl juist de koeling tegenwoordig het probleem is!
Veel van de recent gebouwde appartementen hebben dubbel glas, voorzien van een coating waardoor er nog nauwelijks verwarming hoeft te worden gebruikt. Alleen: de energierekening blijft even hoog, want de zon schijnt ook ’s zomers op die ramen, waardoor de temperatuur binnenshuis van april tot oktober boven de 30º is en een airco onmisbaar. Alleen buitenzonwering (gewone ouderwetse zonneschermen, of het balkon van de bovenburen) helpt tegen oververhitting in de zomermaanden. Binnenzonwering helpt alleen tegen het licht, nauwelijks tegen de hitte. En bij die strakke glazen gevels kan geen zonnescherm worden bevestigd. Kan de gemeente bij de duurzaamheidsbeoordeling er op letten dat bouwplannen die ’s winters energiebesparing opleveren, ’s zomers geen energieverspilling veroorzaken? Bijvoorbeeld door buitenzonwering. En dan graag wel zo dat het ook nog mooi is om te zien, en prettig om in te wonen.
En zou de gemeente niet veel constructiever moeten meewerken aan verbouwplannen (bij de bestaande bouw) die de zomerse oververhitting te lijf pogen te gaan, zonder energieverspilling?

2. Het tempo.
In alle paragrafen waar het in de nota om prioriteitstelling of mogelijkheden gaat, passeert telkens weer het hele arsenaal van in voorbereiding zijnde plannen: Binckhorst, Nieuw Centrum, Transvaal, Scheveningen Haven, Rivierenbuurt, Lijn-11-zone, Kijkduin, Rond ziekenhuis Leijenburg, Scheveningen Bad, Internationale Zone. Alles moet in de komende tien jaar uitgevoerd worden, volgens de nota. We hebben het al vaker gezegd: dit is helemaal niet goed voor de stad, niet goed voor de mensen, en vooral: de fysieke infrastructuur van de stad kan dit niet aan. Juist door onze ligging aan zee loopt het verkeer genadeloos vast wanneer er op meerdere plekken tegelijk afsluitingen zijn ten gevolge van werk in uitvoering. Het zal voor bedrijven een aanleiding zijn om te vertrekken uit Den Haag. Voor toeristen een reden om niet te komen - en zeker om niet meer terug te komen. Heel de stad één grote bouwput - waar blijft dat prettige woonklimaat van Den Haag? Al dat extra bouwverkeer dat zich door de toch al overvolle stad moet persen. Waar blijft ons woongenot?
Daar komt bij dat er van teveel gelijktijdige plannen een negatieve invloed op de onroerend-goedmarkt uitgaat. Zodra er immers in de buurt van een te koop staande woning "plannen" zijn, gaan potentiële kopers aarzelen. Dus raken de mensen in de getroffen buurten hun huis niet meer kwijt - prijsdalingen en stagnerende doorstroming tot gevolg. Een opleving van de onroerend-goedmarkt na de huidige crisis is zodoende bij voorbaat onmogelijk gemaakt. Dit is onredelijk bezwarend voor de toevallige huidige eigenaren, zowel van de woningen als de bedrijven.

3. Het probleem van de pied-à-terres.

In de nota wordt voorgesteld een complex voor "short-stay" te ontwikkelen. Vooral voor diegenen die telkens weer voor korte tijd in Den Haag moeten verblijven.
Dit zou een heel goede bijdrage kunnen zijn aan de oplossing van het pied-à-terre-probleem. Overigens zijn het niet alleen expats die hier een pied-à-terre hebben. Er zijn ook veel Nederlanders die elders met hun gezin wonen, maar voor hun werk regelmatig in Den Haag moeten zijn. Of pensionado’s die in Frankrijk wonen, maar hier wel eens verblijven voor bezoek aan schouwburg, kinderen, en musea.
Inmiddels is er een enorme wildgroei ontstaan van appartementen die gehuurd (of gekocht) zijn door mensen die slechts zo nu en dan een nacht of een paar dagen in Den Haag moeten zijn. Sommige flatgebouwen staan daardoor voor meer dan de helft leeg. Dat is natuurlijk een enorme verspilling van onze schaarse ruimte in Den Haag.

Een short-stay-complex zal een goede invloed hebben op de doorstroming, en het zal zorgen voor een minder snelle daling van de gemiddelde woningbezetting. Jammer dat de ontwikkeling ervan niet meer genoemd wordt bij de concrete uitvoeringsacties.

4. Meer rekening houden met de woonwensen van Hagenaars.
De nota wekt de indruk dat de gemeente de keuze voor het soort (middenklasse en dure) woningen overlaat aan de projectontwikkelaars; dit heeft het gevaar in zich dat vooral gebouwd wordt wat de laatste jaren het meest lucratief was: de markt voor dure pied-à-terres. Maar die dragen niet bij aan het economisch en sociale leven in Den Haag. De gemeente moet toch weten dat er veel gevarieerder woonwensen zijn?

4.A. Ook gezinnen hebben gevarieerde woonwensen.
Op diverse plaatsen in de nota wordt de suggestie gewekt dat gezinnen niet in appartementen willen wonen, maar alleen in "grondgebonden woningen". Hier is sprake van een misverstand. Veel gezinnen willen een tuin, dat is iets anders dan een "grondgebonden stadswoning", want die heeft meestal geen tuin. Omgekeerd: een appartement op de begane grond heeft ook vaak een tuin, zie bijvoorbeeld de vele parterreflats in Benoordenhout, of de beganegrond-woningen in de duizenden Haagse portiekwoningen .
Gezien de prijzen van eengezinshuizen met tuin kunnen veel gezinnen zich dit niet veroorloven. Veel gezinnen, ook middeninkomens, willen best in een appartement mits het genoeg kamers heeft (voor ieder gezinslid een eigen kamer), er een ruime buitenruimte is, en er een ruime berging is voor kinderwagens, etcetera. Een appartement voor gezinnen mag best over 2 bouwlagen verdeeld zijn. Waarom denkt de gemeente niet eens aan de succesvolle portiekwoningen van Den Haag, of aan gestapelde meerlaagse appartementen?

4.B. Ruime balkons en fietsenbergingen.
In de nota wordt gemeld dat rekening is gehouden met de uitkomsten van de Stadsenquête, maar twee belangrijke punten hieruit zijn helaas niet terug te vinden: de fietsenbergingen en de buitenruimte.
Vrijwel iedereen wil namelijk een behoorlijke, comfortabele fietsenberging. Het achterwege laten van bergingen bij nieuwbouwplannen is zeer onverstandig. De ene helft van de gemeente poogt het fietsgebruik te stimuleren, en intussen laat de andere helft toe dat er nieuwbouw wordt gerealiseerd zonder fietsenberging. Aangezien de verplichting tot een fietsenberging niet meer in de bouwvoorschriften staat, moet de gemeente Den Haag hier voortaan expliciet op letten.
Natuurlijk is het nog veel belangrijker dat de gemeente zich gaat inzetten om goede oplossingen hiervoor te zoeken bij de bestaande bouw. In trapportalen omhooggehesen fietsen zijn echt niet meer van deze tijd.
Daarnaast wil vrijwel iedereen een bruikbare buitenruimte. (Huizen zonder buitenruimte zijn alleen in trek bij mensen die hun appartement slechts gebruiken om te blijven slapen in Den Haag na een late vergadering.) Een tuin is het mooiste, maar de meeste Hagenaar zijn realist genoeg om te weten dat dit in een stedelijke omgeving niet altijd kan. Een groot en comfortabel balkon kan een heel goed alternatief zijn. Maar dan natuurlijk geen zogenaamde "loggia". Dat is niet meer dan een afgeschermde hoek van de woonkamer met een raam dat wijd opengezet kan worden. Die loggia’s zijn alleen geliefd bij projectontwikkelaars en architecten die vallen voor "mooie strakke lijnen, zonder die tuttige balkonnetjes". En ook geen balkon op de tiende verdieping, want daar waai je weg. **)

4.C. Vergeten: Groepswonen door Ouderen.
Er zijn in Den Haag al meer dan dertig complexen voor Groepswonen door Ouderen gerealiseerd, en er zouden nog veel meer mensen graag op een dergelijke manier willen wonen. De systematische aanpak hiervan is uniek in Den Haag. Mooi dat Den Haag wederom voorop loopt met een nieuw woonconcept.
Groepswonen houdt in: individueel wonen, maar bijeen in een groep. Zeker voor ouderen levert dit het beste van twee werelden op: zelfstandig wonen (met de eigen voordeur), maar in een sociale context. Ter voorkoming van misverstanden: dit is niet bedoeld als een soort mantelzorg voor elkaar. De groepen bestaan uit ouderen die niks mankeren, en gewoon voor de gezelligheid bij elkaar willen wonen. Oudere alleenstaanden hebben dikwijls geen behoefte meer aan een (huwelijks-)relatie, maar vinden het anonieme alleenwonen ook niet prettig. Voor hen is groepswonen ideaal: een dorp in de stad.
Het realiseren van meer complexen zou prima bijdragen aan de doelstellingen van de gemeente: goed voor de doorstroming (al die ouderen die in hun eentje een groot huis bewonen, maken dit vrij voor middeninkomens met kinderen), en tegen de vereenzaming, wat ook weer een hoop maatschappelijke kosten voorkomt. De gemeente zou als doel moeten stellen : elk jaar zullen minstens 3 nieuwe projecten voor Groepswonen door Ouderen in ontwikkeling worden genomen, niet alleen voor de lagere maar ook voor de midden- en hogere inkomens.

We hopen u met bovengenoemde punten van dienst geweest te zijn. Want ons doel is hetzelfde als dat van u, namelijk het bevorderen van de leefbaarheid van Den Haag, met behoud van zijn karakteristieke waarden.
Met vriendelijke groet,
De vereniging Vrienden van Den Haag.
Rieks Toxopeus (voorzitter) en Eveline Blitz.
Den Haag, 16 september 2009

Vereniging Vrienden van Den Haag

* Grootstedelijk.

In de nota wordt hiervoor veelvuldig het woord "metropolitaans" gebruikt. De schrijver denkt hiermee een bijvoeglijk naamwoord te hebben gevonden dat "met een grootstedelijke sfeer betekent. Het allitereert leuk met Napolitaans, dus het zal wel goed zijn, moet hij of zij gedacht hebben. Echter: metropolitaans betekent aartsbisschoppelijk. Was er nu niemand van al de ambtenaren die deze nota hebben geparafeerd, die even van Dale raadpleegde?

** Woningdichtheid

Nog steeds blijkt ten stadhuize de overtuiging te leven dat een groenstedelijk woonmilieu per definitie gepaard gaat met een lage woningdichtheid. We hebben het al zo vaak gezegd (en bijval gekregen van stedenbouwkundigen van TU Delft en DSO) en we zullen het dus maar weer herhalen: ook in ons zo gewaardeerde groenstedelijke woonwijken is een hoge dichtheid haalbaar (mits voorzien van een voortreffelijke stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, en met veel gemeentelijke aandacht voor de openbare ruimte).
Op blz. 26 e.v. worden de woonmilieus omschreven. Bijvoorbeeld de Archipelbuurt wordt groenstedelijk genoemd. Terecht. Maar volgens de nota hoort daar een dichtheid van 35 - 50 woningen per ha bij. Terwijl juist in die Archipelbuurt de twee mooiste voorbeelden liggen van een zeer hoge dichtheid, met behoud van het groenstedelijk karakter: Couperusduin (van architect Schamhart) met een dichtheid van 180 woningen per hectare, en het Monchyplein met een dichtheid van 80 woningen per hectare. (N.B. De berekeningen zijn gemaakt volgens de regel: de oppervlakte wordt gerekend tot aan hart omliggende straten, en is inclusief parkeeroppervlakte.)