Ons Den Haag
|
NOVEMBER/DECEMBER
Soms lukt het wonen boven winkels: het Achterom (foto Valentijn van Koppenhagen)
De gemeente wil al jaren het wonen in het centrum bevorderen, maar het resultaat is tot nu toe bescheiden. In het Binnenstadsplan 2010-2020: “Naar een complete Haagse binnenstad” krijgt dit beleid opnieuw gestalte: tot 2020 in de binnenstad 2.500 inwoners erbij. Dit betekent dat er ruim 2000 nieuwe woningen moeten komen. Ieder die onze binnenstad ook maar een beetje kent zal beamen dat dit een gigantische opgave is. De binnenstad is vol met winkels, kantoren en woningen! Hoe moet dat dan? Een stukje van de oplossing ligt in het (weer) bewoonbaar maken van ruimten boven winkels.
door Valentijn van Koppenhagen en Theo van Maanen
Voor de winkelier was het vroeger een uitkomst om boven of achter zijn zaak te wonen. Hij kon zijn werk zo goed combineren met zijn gezin. Maar de opkomst van grootwinkelbedrijven heeft de zelfstandige winkel steeds meer verdrongen. Al jaren worden panden ontworpen waarbij beneden (en soms op een tweede niveau) winkels en magazijnruimte zijn gepland met daarboven appartementen. Hierbij is ontsluiting van de woningen al in het ontwerp meegenomen. In dit artikel willen wij op deze ontwikkeling niet verder ingaan.
Het gaat ons vooral om winkels in het centrum waarboven één woning is ontworpen. Als u daar in een winkelstraat loopt, wordt uw aandacht getrokken door de uitgestalde goederen in de etalage. Maar kijkt u omhoog, dan ziet u heel wat anders. De etages boven de winkel zijn in gebruik als opslagruimte of staan helemaal leeg. Soms wordt deze bestemming aan het zicht onttrokken door voor de ramen een doek op te hangen; vaak valt de verwaarlozing van de bovengevel op.
Als u bijvoorbeeld wandelt door de Spuistraat of de Vlamingstraat en naar boven kijkt, ziet u dat soms de eerste etage als opslagruimte en/of pantry voor medewerkers gebruikt wordt, maar dat hogere etages leeg staan en wat erger is: sterk verloederd zijn. In zulke straten staat circa 75% van die verdiepingen leeg.
Maar het kan ook anders. In de Prinsestraat zijn veel etages boven winkels bewoond. Dat komt omdat in de gevels van die panden twee voordeuren zijn opgenomen: één voor de winkel en één voor de bovenwoning. In de Spuistraat ontbreekt vrijwel altijd die tweede deur. De oorspronkelijke tweede voordeur heeft moeten wijken voor extra verkoop- en etalageruimte. Want meer vierkante meters winkeloppervlak brengt meer huur op, in sommige straten in het centrum wel € 1000 tot € 1200 per vierkante meter per jaar!
Een mooi voorbeeld van woningen boven winkels is te zien boven Blokker in de Spuistraat. Daar zijn 32 appartementen gebouwd met de ingang in het Achterom. Er is een flinke fietsenberging, maar geen parkeerruimte voor auto’s.
De gemeente wil meer bewoning in het centrum om meer gezelligheid en levendigheid te creëren, ook buiten de openingstijden van de winkels. Nu wonen zo’n 17.500 mensen in het centrum; de gemeente streeft naar 20.000 in 2020. Dit kan door nieuwbouw van woningen boven winkels (in het verleden aan de achterzijde van het Sijthoffcomplex en het pand op de hoek Spui/ Grote Marktstraat en in de toekomst: De Kroon op de plaats van de Zwarte Madonna) of door het ontsluiten van leegstaande woonruimte boven winkels. Dit is sinds 1990 gemeentelijk beleid.
Tussen 1990 en 2000 kwamen er jaarlijks circa 100 woningen bij in het centrum (vooral Boekhorststraat en Westeinde), maar door gezinsverdunning was dat net genoeg om het aantal bewoners in het centrum op peil te houden. In het in 2009 aangenomen Binnenstadsplan geeft de gemeente aan in de Spuistraat, Vlamingstraat, Venestraat en de Lange en Korte Poten actief te willen werken aan het realiseren van woningen boven winkels. Een eigenaar die van de ruimte boven zijn winkel een woning maakt, kan hiervoor een subsidie krijgen van € 20.000 (+ bij realisatie van meer woningen € 20.000 voor gemeenschappelijke voorzieningen). Dat lijkt een fors bedrag, maar om die woning bereikbaar te maken moet meestal achter de winkel een geheel nieuwe toegang met trap worden gebouwd.
Veel projecten stranden op die kosten. Anderzijds is het best aantrekkelijk voor een winkeleigenaar om aan zo’n project mee te werken. Hij kan zo ook zijn winkelen magazijnruimte verbeteren. Door aanpassingen in het verleden en uitbreiding naar de achtergelegen tuin ontstond er een grotere oppervlakte, maar die is meestal niet efficiënt ingedeeld.
Sommige winkelpanden hebben een monumentale gevel. Vanwege het bijzondere aanzien van het pand vraagt het creëren van woningen dan meer maatwerk van de architect bij het ontwerpen en van de gemeente bij het toepassen van de regelgeving.
De gemeente moet bestemmingsplannen ouder dan tien jaar herzien. Dan wordt het mogelijk om met nieuw beleid leegstand van ruimte boven winkels aan te pakken en kunnen eigenaren van winkels over de streep getrokken worden om mee te werken aan het realiseren van woningen boven winkels. Vooral bij starters op de woningmarkt en bij studenten zijn die woningen zeer gewild. Vaak hebben zij een beperkte oppervlakte en is er geen parkeerplaats beschikbaar. Bewoners van grotere woningen kunnen parkeerruimte huren in een parkeergarage.
De Vrienden van Den Haag onderschrijven het streven van de gemeente om meer inwoners in het centrum te huisvesten. Natuurlijk zullen wij de ontwikkelingen kritisch volgen, wel beseffend dat de gestelde doelen moeilijk gehaald zullen worden.
Meer over dit onderwerp kunt u lezen in de door het Ministerie VROM uitgegeven brochure: “Wonen boven Winkels, Praktijkervaringen in Nederland”. Ook de beleidsnotitie van de gemeente Den Haag: “Wonen boven Winkels Beleid 2009, de binnenstad heeft meer in huis” is een interessant document. U vindt ook informatie op www.binnenstaddenhaag.nl/wonenbovenwinkels.html
Uit de uitgevoerde inventarisatie blijkt dat de leegstand omvangrijk is. in de spuistraat staat gemiddeld 75% van de verdiepingen leeg, in de Vlamingstraat is dit ruim 70%.
Bron: Woningcorporatie Haag Wonen
Soms lukt het wonen boven winkels: het Achterom (foto Valentijn van Koppenhagen)
november/december 2010
Wonen boven winkels
De gemeente wil al jaren het wonen in het centrum bevorderen, maar het resultaat is tot nu toe bescheiden. In het Binnenstadsplan 2010-2020: “Naar een complete Haagse binnenstad” krijgt dit beleid opnieuw gestalte: tot 2020 in de binnenstad 2.500 inwoners erbij. Dit betekent dat er ruim 2000 nieuwe woningen moeten komen. Ieder die onze binnenstad ook maar een beetje kent zal beamen dat dit een gigantische opgave is. De binnenstad is vol met winkels, kantoren en woningen! Hoe moet dat dan? Een stukje van de oplossing ligt in het (weer) bewoonbaar maken van ruimten boven winkels.
door Valentijn van Koppenhagen en Theo van Maanen
Voor de winkelier was het vroeger een uitkomst om boven of achter zijn zaak te wonen. Hij kon zijn werk zo goed combineren met zijn gezin. Maar de opkomst van grootwinkelbedrijven heeft de zelfstandige winkel steeds meer verdrongen. Al jaren worden panden ontworpen waarbij beneden (en soms op een tweede niveau) winkels en magazijnruimte zijn gepland met daarboven appartementen. Hierbij is ontsluiting van de woningen al in het ontwerp meegenomen. In dit artikel willen wij op deze ontwikkeling niet verder ingaan.
Het gaat ons vooral om winkels in het centrum waarboven één woning is ontworpen. Als u daar in een winkelstraat loopt, wordt uw aandacht getrokken door de uitgestalde goederen in de etalage. Maar kijkt u omhoog, dan ziet u heel wat anders. De etages boven de winkel zijn in gebruik als opslagruimte of staan helemaal leeg. Soms wordt deze bestemming aan het zicht onttrokken door voor de ramen een doek op te hangen; vaak valt de verwaarlozing van de bovengevel op.
Als u bijvoorbeeld wandelt door de Spuistraat of de Vlamingstraat en naar boven kijkt, ziet u dat soms de eerste etage als opslagruimte en/of pantry voor medewerkers gebruikt wordt, maar dat hogere etages leeg staan en wat erger is: sterk verloederd zijn. In zulke straten staat circa 75% van die verdiepingen leeg.
Maar het kan ook anders. In de Prinsestraat zijn veel etages boven winkels bewoond. Dat komt omdat in de gevels van die panden twee voordeuren zijn opgenomen: één voor de winkel en één voor de bovenwoning. In de Spuistraat ontbreekt vrijwel altijd die tweede deur. De oorspronkelijke tweede voordeur heeft moeten wijken voor extra verkoop- en etalageruimte. Want meer vierkante meters winkeloppervlak brengt meer huur op, in sommige straten in het centrum wel € 1000 tot € 1200 per vierkante meter per jaar!
Een mooi voorbeeld van woningen boven winkels is te zien boven Blokker in de Spuistraat. Daar zijn 32 appartementen gebouwd met de ingang in het Achterom. Er is een flinke fietsenberging, maar geen parkeerruimte voor auto’s.
De gemeente wil meer bewoning in het centrum om meer gezelligheid en levendigheid te creëren, ook buiten de openingstijden van de winkels. Nu wonen zo’n 17.500 mensen in het centrum; de gemeente streeft naar 20.000 in 2020. Dit kan door nieuwbouw van woningen boven winkels (in het verleden aan de achterzijde van het Sijthoffcomplex en het pand op de hoek Spui/ Grote Marktstraat en in de toekomst: De Kroon op de plaats van de Zwarte Madonna) of door het ontsluiten van leegstaande woonruimte boven winkels. Dit is sinds 1990 gemeentelijk beleid.
Tussen 1990 en 2000 kwamen er jaarlijks circa 100 woningen bij in het centrum (vooral Boekhorststraat en Westeinde), maar door gezinsverdunning was dat net genoeg om het aantal bewoners in het centrum op peil te houden. In het in 2009 aangenomen Binnenstadsplan geeft de gemeente aan in de Spuistraat, Vlamingstraat, Venestraat en de Lange en Korte Poten actief te willen werken aan het realiseren van woningen boven winkels. Een eigenaar die van de ruimte boven zijn winkel een woning maakt, kan hiervoor een subsidie krijgen van € 20.000 (+ bij realisatie van meer woningen € 20.000 voor gemeenschappelijke voorzieningen). Dat lijkt een fors bedrag, maar om die woning bereikbaar te maken moet meestal achter de winkel een geheel nieuwe toegang met trap worden gebouwd.
Veel projecten stranden op die kosten. Anderzijds is het best aantrekkelijk voor een winkeleigenaar om aan zo’n project mee te werken. Hij kan zo ook zijn winkelen magazijnruimte verbeteren. Door aanpassingen in het verleden en uitbreiding naar de achtergelegen tuin ontstond er een grotere oppervlakte, maar die is meestal niet efficiënt ingedeeld.
Sommige winkelpanden hebben een monumentale gevel. Vanwege het bijzondere aanzien van het pand vraagt het creëren van woningen dan meer maatwerk van de architect bij het ontwerpen en van de gemeente bij het toepassen van de regelgeving.
De gemeente moet bestemmingsplannen ouder dan tien jaar herzien. Dan wordt het mogelijk om met nieuw beleid leegstand van ruimte boven winkels aan te pakken en kunnen eigenaren van winkels over de streep getrokken worden om mee te werken aan het realiseren van woningen boven winkels. Vooral bij starters op de woningmarkt en bij studenten zijn die woningen zeer gewild. Vaak hebben zij een beperkte oppervlakte en is er geen parkeerplaats beschikbaar. Bewoners van grotere woningen kunnen parkeerruimte huren in een parkeergarage.
De Vrienden van Den Haag onderschrijven het streven van de gemeente om meer inwoners in het centrum te huisvesten. Natuurlijk zullen wij de ontwikkelingen kritisch volgen, wel beseffend dat de gestelde doelen moeilijk gehaald zullen worden.
Meer over dit onderwerp kunt u lezen in de door het Ministerie VROM uitgegeven brochure: “Wonen boven Winkels, Praktijkervaringen in Nederland”. Ook de beleidsnotitie van de gemeente Den Haag: “Wonen boven Winkels Beleid 2009, de binnenstad heeft meer in huis” is een interessant document. U vindt ook informatie op www.binnenstaddenhaag.nl/wonenbovenwinkels.html
Haag Wonen en Wonen boven winkels
Door Haag Wonen is van 2005 tot 2009 samen met acquireal gewerkt aan een verkenning van de mogelijkheden voor wonen boven winkels in de panden in de binnenstad van den Haag. daarbij werd de gebruikssituatie van de gehele binnenstad in beeld gebracht; daarna werd ingezoomd op de spuistraat en Vlamingstraat inclusief de er achter gelegen en bijgetrokken panden aan de spuistraat, gortstraat en het achterom.Uit de uitgevoerde inventarisatie blijkt dat de leegstand omvangrijk is. in de spuistraat staat gemiddeld 75% van de verdiepingen leeg, in de Vlamingstraat is dit ruim 70%.
Bron: Woningcorporatie Haag Wonen
TERUG